전세 월세 집수리 책임
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보일러 고장, 수도 누수, 벽지 훼손… 이런 문제 생겼을 때 누가 고쳐야 하나요?
계약서에 딱히 명시된 내용이 없다면, 대부분 곤란해집니다.
특히 중장년 세대는 ‘예전에 이렇게 처리했었는데…’ 하는 기준이 달라 오해도 자주
생깁니다.
이번 글에서는 전세·월세 주택에서 흔히 발생하는 수리 항목별로
임대인과 세입자의 수선 책임을
명확히 정리하고,
불필요한 분쟁을 예방하는 팁까지 알려드립니다.
✅ 수리 책임, 법적 기준은 이렇게 나뉩니다
🏠 임대인의 의무
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민법 제623조에 따라, 임대인은 주택을 ‘사용 가능한 상태’로 유지할 의무가 있습니다.
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노후된 설비, 구조적인 하자(예: 누수, 결로, 보일러 고장 등)는 임대인의 책임입니다.
👤 세입자의 의무
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민법 제374조는 세입자가 임대물건을 ‘선량한 관리자의 주의’로 사용해야 한다고 명시합니다.
형광등 교체, 청소, 간단한 부품 교체 등은 세입자의 관리 범위에 해당됩니다.
🧾 항목별 수리 책임 구분표
| 항목 | 임대인 부담 (기본 구조, 노후) | 세입자 부담 (일상 사용, 부주의) |
|---|---|---|
| 벽지·장판 | 결로, 누수로 인한 손상 | 낙서, 흠집, 오염 |
| 보일러 | 노후 고장, 부품 문제 | 동파 방치 등 부주의 |
| 수도·배관 | 노후 설비, 배관 터짐 | 수도꼭지, 샤워기 헤드 교체 |
| 화장실 | 변기, 세면대 파손 | 전구, 필터, 샤워기 등 소모품 |
| 가전(옵션) | 에어컨, 냉장고 등 노후 고장 | 사용 중 실수로 고장 |
| 기타 | 도어락, 방범창 고장 | 타공 흔적, 벽 훼손, 구멍 등 |
📌 요약 정리:
-
“사용에 필수적인 구조물” → 임대인 부담
-
“간단한 부속품 교체” → 세입자 부담
📃 계약서에 명시 안 되어 있다면?
계약서에 수선 관련 항목이 없다면,
민법 기준과 판례를 기준으로
처리해야 합니다.
-
임대인 책임: 집을 정상적으로 사용하기 힘든 ‘중대한 하자’ (ex. 보일러, 누수, 누전)
-
세입자 책임: 소모품 교체 등 쉽게 처리 가능한 ‘경미한 하자’
📌 법원 판례 기준
임차인이 집을
정상적으로 사용할 수 없는 상태라면 임대인 책임.
비용이 적고 손쉽게 고칠 수 있는 문제는 세입자 책임입니다.
💰 세입자가 고쳤다면, 수리비는 어떻게 되나요?
🔄 수리비를 돌려받으려면?
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임대인에게 수리 요청: 문자, 통화 녹음 등으로 요청 기록 남기기
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거절 또는 무대응 시 직접 수리 가능
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영수증 첨부 후 비용 청구
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지급 거절 시: 월세 공제, 보증금 차감, 또는 소송 가능
⚠️
무작정 고치고 비용을 청구하면 인정되지 않을 수 있습니다.
가급적이면 사전 협의 후
수리하세요.
📌 분쟁 예방을 위한 현실적 팁
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계약서 특약사항 필수 작성
“10만 원 이하 수리는 세입자, 초과 시 임대인”처럼 기준을 정하세요.
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입주 전 사진·영상 기록
벽지, 장판, 욕실 상태 등을 사진으로 남겨 두면 퇴실 시 분쟁 방지됩니다. -
하자 발생 시 즉시 통보
임대인에게 문자, 메신저 등으로 통지하고 캡처 저장하기. -
표준임대차계약서 활용
법무부, 서울시 등에서 제공하는 표준 계약서에는 수선 의무 항목이 포함되어 있어 실질적인 도움이 됩니다.
🙋 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 보일러 고장이면 무조건 임대인 책임인가요?
👉 노후 문제는 임대인 책임, 세입자 과실로 인한 고장은 세입자 부담입니다.
Q2. 형광등 교체도 임대인에게 요청할 수 있나요?
👉 아니요. 형광등, 건전지 등 소모품은 세입자가 교체해야 합니다.
Q3. 타공 흔적, 에어컨 배관 구멍도 책임인가요?
👉 네, 세입자가 시공한 부분은 퇴실 시 원상복구 책임이 있습니다.
Q4. 집주인이 수리 안 해줘서 제가 고쳤는데, 환급받을 수 있나요?
👉 수리 요청 이력이 있고, 영수증 첨부하면 청구 가능. 단, 사전 협의가 가장 중요합니다.
주택임대차 표준계약서 보기📝 마무리하며
전·월세 집에서의 수리 문제는
책임 소재만 잘 정리해도 대부분의 분쟁을 피할 수 있습니다.
✔️ 계약 시 수선 기준을 명확히 하고
✔️ 입주 전 사진으로 기록하고
✔️ 하자 발생 시 즉시 통보하고
✔️ 사전 합의 없이 수리하지 마세요.
💬 집은 단순한 공간이 아니라, 생활의 기반입니다.
꼼꼼한 준비와 정보가
우리 삶의 안정감을
지켜줍니다.
이 글이 여러분의 주거 생활에 도움이 되길 바랍니다. 🙏